Een hypotheek berekenen en afsluiten is een complex proces. Banken, verzekeraars en andere geldverstrekkers hebben regels die zij hanteren bij het berekenen en verstrekken van hypotheken. Al deze regels zijn bedoeld om betalingsproblemen bij de toekomstige koper te voorkomen. De geldverstrekkers houden bij het bepalen van het maximale hypotheekbedrag rekening met vier elementen: het inkomen, de financiële verplichtingen, de hoogte van de hypotheekrente en uiteraard de waarde van de woning.

Inkomen

Het bedrag dat je maandelijks moet betalen aan hypotheeklasten moet natuurlijk wel passen binnen je inkomen. Het percentage van je inkomen dat besteed mag worden aan je maandelijkse hypotheeklasten, is wettelijk vastgesteld. Hoe hoger je bruto inkomen is, des te meer je kunt lenen. Voor de bepaling van de hoogte van je inkomen wordt uitgegaan van het bruto jaarinkomen inclusief vakantiegeld en eventueel een eindejaarsuitkering. Andere structurele inkomsten kunnen ook worden meegenomen, mits de werkgever daar een bewijs voor af kan geven. Ben je zzp’er dan wordt voor de berekening van de maximale hypotheek het toetsinkomen vastgesteld. Dat is het gemiddelde inkomen over de laatste drie kalenderjaren. Met inkomen wordt dan de winst uit je onderneming bedoeld, vóór belastingen. Er zijn ook verschillende hypotheekverstrekkers waarbij je als zzp’er ook in aanmerking komt voor een hypotheek als je korter dan drie jaar als zelfstandige werkt. Ben je met pensioen bent, dan zal de hypotheekverstrekker rekening houden met je AOW en je opgebouwd pensioen.

Financiële verplichtingen

Bij het aanvragen van een hypotheek zal de geldverstrekker via het Bureau Krediet Registratie (BKR)controleren of je andere leningen hebt. Je financiële verplichtingen die voortvloeien uit deze leningen zijn van belang voor het bepalen van je financiële draagkracht. Denk daarbij aan een consumptief krediet of een krediet op je betaalrekening. Doordat je deze leningen ook moet afbetalen, heb je minder ruimte in je inkomen om de hypotheekrente en – aflossingen te kunnen betalen. Het bedrag van deze leningen en kredieten telt voor 2% van de kredietgrens per maand mee als een financiële verplichting. In je BKR-registratie staan daarnaast ook alle soorten creditcards en soms ook tankpasjes en winkelcards. Maar ook gespreide betalingen via een postorderbedrijf en een private lease-contract (auto) worden geregistreerd bij het BKR. Een geldverstrekker kan ook je leengedrag inzien van de afgelopen vijf jaar. Als je in het verleden een betalingsachterstand hebt gehad op je hypotheek (meer dan 90 dagen) dan is dat ook zichtbaar in het register. Naast bovenstaande verplichtingen, beïnvloedt ook een studieschuld het bedrag dat je kunt lenen voor de aankoop van je woning. Ben je gescheiden dan geldt dat ook voor de alimentatie voor je ex-partner. Deze kosten worden afgetrokken van je inkomen. De alimentatie die je betaalt voor je kinderen heeft geen invloed op het maximale leenbedrag.

Hoogte hypotheekrente
Net zoals bij andere leningen en kredieten, betaal je bij een hypotheek rente over de hoofdsom. De hoogte van de rente die je moet betalen, is afhankelijk van de afspraken die je maakt met de geldverstrekker. Je kunt kiezen voor een variabele rente of voor een rente die gedurende een bepaalde periode gelijk blijft, de rentevast periode. Gedurende deze periode blijft de rente gelijk aan het percentage dat is afgesproken bij het afsluiten van de hypotheek. Hoe langer de rentevast periode die je kiest, hoe hoger de rente is die je betaalt. Gebruikelijk is een rentevast periode van 10 jaar. Na deze periode heb je de mogelijkheid om weer een nieuwe rentevast periode af te spreken. Omdat de rentelasten onderdeel zijn van je hypotheekschuld, worden deze meegenomen in de berekening van je financiële draagkracht. Dat betekent dus dat hoe lager de rente is, hoe meer je kunt lenen. Je maximaal hypotheekbedrag is dus hoger bij een lagere rente.

Marktwaarde woning

Naast je inkomen en je financiële verplichtingen is natuurlijk ook de marktwaarde van de woning van belang. Wat is die marktwaarde of de vrije verkoopwaarde nu precies? Bij nieuwbouw is dat de koop- of aanneemsom, eventueel vermeerderd met de grondprijs, bouwkosten, bouwrente en meerwerk als zich dat voordoet. Bij bestaande bouw is dat de koopprijs of de getaxeerde waarde, eventueel na verbouw van de woning. De marktwaarde is de waarde die de woning oplevert onder normale omstandigheden. Er kan ook sprake zijn van gedwongen verkoop, dan wordt er gesproken van executiewaarde. Deze waarde is veelal lager. De marktwaarde kan ook afhangen van de vraag naar dit soort huizen. In 2020 mag je maximaal 100% van de marktwaarde lenen. De bijkomende kosten zoals de notariskosten en de overdrachtsbelasting moet je zelf betalen.